부동산 투자 재테크에 관심을 갖기 시작하면서
자연스레 재건축 재개발까지 관심을 가지게 되었습니다
이번 포스팅에서는
재건축 재개발 기본적인 개념에서 차이점까지 알아보는 첫 번째 시간을 가져보려 합니다!
재건축 vs 재개발
개념적 차이
재건축
- 보통 30 ~ 40년 이상 정도 된 건축물로 정비기반시설은 양호하나
노후된 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
재개발
- 보통 50년 이상된 건축물로 정비기반시설까지 열악하고
노후된 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
정비기반시설이란?
- 도시생활에 편리함을 제공해주는 상하수도, 도로, 공원, 주차장, 학교, 가스공급시설 등 생활편의시설
즉 재건축은 건축물을 대상으로, 재개발은 건축물 + 정비기반시설까지 시행하는 사업, 사업범위 재개발 > 재건축
조합원 설립의 차이
먼저 조합원이란?
재건축·재개발 조합의 구성원은 소유하고 있는 부동산을 재건축·재개발 사업에 내놓는 대신 새로 지어질 아파트를 저렴한 가격에 분양할 수 있는 권리를 얻게 된다
(새로 지어질 아파트를 원가 수준에 싸게 분양, 보통 일반분양가의 10~20% 저렴하다고 한다)
재건축
- 건물과 토지 모두 소유하고 있어야 하며
조합설립에 동의해야 하고 미동의 시 현금 청산 대상이 됨
재개발
- 건물과 토지 둘 중 하나만 소유해도 되며
조합설립 동의 여부 관계없이 조합설립과 동시에 조합원이 됨
사업성 차이
재건축이 재개발보다 투자금이 더 많이 들어간다
재개발보다는 재건축이 사업 과정도 덜 복잡하며, 사업성도 좋아 보이지만 투자금이 많이 들어간다
재건축 사업성이 높은 저층 아파트의 경우 대지지분이 커서 매입가는 높은 반면 전세가는 낮다
재개발의 경우 사업지내에 상대적으로 저렴한 빌라 등 재건축에 비해 상대적으로 실투자금을 줄일 수 있다
재건축·재개발의 시행절차
1단계: 정비기본계획수립 - 정비구역지정 - 추진위원회승인 [2~3년]
- 재건축·재개발 사업의 시작, 정비기본계획수립
- 재건축은 1단계에서 안전진단을 시행하며, 재개발은 안전진단 단계가 없음
- 추진위원회는 조합설립인가 전 단계로, 토지 등 소유자의 과반수 동의가 필요
2단계: 조합설립인가 - 시공자선정 [1~2년]
- 조합설립 동의가 충족되면, 추진위원회는 자치단체에 조합설립인가를 신청하고 설립인가 후 정식 조합설립
- 조합설립 이후 시공자 선정
3단계: 사업시행인가 - 종전자산평가 - 조합원분양신청 [1년]
- 사업시행인가가 이루어지면 본격적인 사업이 시작되는 것으로,
재개발사업건설계획:
주민 이주 대책, 토지이용계획, 건축물 높이 및 용적률 계획, 아파트 세대수, 임대아파트 세대수 등이 결정되는 과정
4단계: 관리처분계획인가 - 이주철거 - 조합원 동호수 추첨 - 착공 [1~2년]
- 정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 수립하는 계획
- 구체적인 투자수익을 분석할 수 있는 단계(조합원 분양 수익 및 일반분양 수익, 임대아파트 세대수 등이 결정됨)
5단계: 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산
- 이주 및 철거가 완료된 후 조합은 착공 신고를 하고, 일반분양 시행
- 기존 조합원들은 입주를 할지 매도권을 팔지 결정할 시기
이렇게 모든 절차들이 약 10년 정도 걸린다고 한다
개인의 투자 성향 및 개인의 상황에 따라 투자 투입 단계와 생각이 다르겠지만
공격적인 투자자들의 경우 2단계 조합설립을 기점으로 투자에 관심을 가지기도 하며
3단계 사업시행인가 이후가 대부분의 투자자들이 가장 선호하는 단계이다
나 또한 투자금액을 조금 더 주고 수익이 전 단계보단 낮을지라도
조금 더 확실하고 안전한 투자를 선호하는 편인듯하다
더 정확하고 쉽게 이해할 수 있는 포스팅을 써보려 했지만
이번 포스팅은 글쓴이인 나도 더 깊은 내용, 이해하지 못한 부분들이 있어
포스팅하는 와중에도 마음이 무겁다;ㅎㅎ
그렇지만..
다음 포스팅에는 용어, 조합원 자격, 투자구조, 지역주택조합까지
더 서치하고 공부하여 함께 포스팅해보고 싶다
경제적 자유를 꿈꾸는 이 시대의 많은 사람들은
재테크, 투자 등에 정말 많은 관심을 가지고 있다고 생각한다
나 또한 주식, 부동산 등 많은 재테크와 투자에 관심을 가지고 있다
오늘은 부동산(아파트)을 이렇게 표현하며 마무리하고 싶다
'사용가치와 투자가치가 결합된 유일한 자산'
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